马光远:中国楼市疯涨不可持续 崩盘绝无可能

3月26日,一场主题为“领袖对话府上争鸣——房地产才是经济晴雨表”的论坛在西宸原著私人俱乐部“西宸会”举行。论坛上,著名独立经济学家马光远谈及房地产发展趋势时表示,2016年中国楼市疯涨不可持续,崩盘绝无可能。关于买房选择,他认为,“在一线城市,热点城市,人口未来流入的这三类城市,必须出手买房。”


去库存与一线城市无关


“去库存跟在座的各位没关系,目前如果没有制度层面的创新,中国楼市去库存是不可能的。”论坛一开始,马光远就旗帜鲜明的抛出观点:当前一线城市的热销,最多只可能会带动部分二线城市、省会城市向上反弹,这部分大概占20%。而剩余的大量的、库存压力过大的80%城市,被带起来的可能性非常小,基本上是完全切割与分化的两个市场。

“不是每一朵野百合都有春天”,要在分化的市场中迅速抓住被救市的20%部分进行投资与自住,在余下的80%中只购买刚需,这是马光远向投资者提出的忠告与建议。

马光远认为,自2014年9月30号人民银行调整对首套房的认定标准,中央政府就已经打响了本能救房地产的第一枪。“如果政府丧心病狂的救市,你们一定要丧心病狂的出来买房子”面对当时已经非常低迷的房地产市场,马光远立即做出判断,开始劝身边的投资者买房,“这是一个转折性信号,救市第一枪后,房地产市场分化的态势,会越来越明显。一线城市,热点城市,人口未来流入的这三类城市,必须出手买房。”

“我不知道当时有多少人听了我的意见,现在你们看北京的房价,我认为我的判断没有问题。”马光远认为楼市的总体投资趋势就是在分化市场中寻找机遇。

然而,从2014年9月至今,一线城市的房价早已攀升不少,在2016年经济增长承压、一线城市楼市调控预期趋紧的环境下,投资者还应不应该继续投资房产?马光远对此依然是肯定的回答:所有城市的人,都应该买房子。2016年,买房子居住任何城市都可以,我们暂时看不到中国房地产要崩盘的迹象。

“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市,无论投资还是自住,都应该买。剩下80%的城市,为什么买房子,住。”马光远强调了一遍一年半以前观点。

“2016年所有的政策会让购房成本非常低。但是千万不要期待房价会掉,因为还没有到崩盘的时候。每天喊房地产要崩盘,预测房地产崩盘的人,都是骗子。”正对当前市场上正在逐渐升温的资产泡沫与崩盘担忧,马光远认为不足为虑,投资者根本不用考虑崩盘问题,因为崩盘来了,谁都逃不掉逃不掉。

那该如何理解当前沪深两市对房地产市场的房价调控?“房价的暴涨之后都跟随着暴跌,中央是希望整个房地产市场保持稳定的,希望今年一线城市的热销能够带动二线三线往上走,把库存消化一部分,但不希望疯涨以后,整个市场崩溃。”马光远认为当前的政策并非要打击市场,反而是在稳定市场。

马光远的逻辑是,“中国现在的两大风险,银行的风险,企业债的风险,大量的企业去产能,大量的企业员工分流都要靠房地产的稳定来对冲与缓解。2016年的房地产市场,从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲,大家都希望市场政策稳定。简而言之,就是疯涨不可持续,崩盘绝无可能。”

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北京加码限购的可能性不大


那北京的楼市调控靴子会不会落地?面对现场的提问,马光远认为北京的限购政策已经很严格,未来可能会强化执行,但再加码的可能性就不是很大。

“而且,目前我不认为北京的房价存在疯涨,说5环已经到6万等等,其实是数学没学好,每个楼盘都不一样,房地产发展到今天,并没有建立起一个基本的统计体系指标系统。”“所以北京的房价还是能走一阵子。在投资选择里面,我认为住房还是一个非常非常好的,也是一个非常非常重要的选择。”马光远连续用了四个“非常”来加重语气。

至于2017年甚至更远的未来,马光远认为政策周期、政治周期、经济周期、房地产自身的周期到的2017年以后,都显得比较微妙。“那时市场会发生什么样的变化,我们从来不去预测,第一个根本预测不到,第二个没有意义。”马光远说道。

马光远用三个“百分百”来概括自己的基本观点:中国房价百分百最高,如果影响高房价的因素继续存在,房价还会更高;中国房地产市场迟早有一天百分百会崩盘。所有国家的房地产经过繁荣经济发展以后,最终的命运只有一个,没见过第二种死法;中国房地产市场究竟什么时候崩盘,百分百没有人知道。