北京首现降价盘 曾多次宣称开盘售罄

“快”曾经是旭辉地产的一个显著标签,一方面体现在快周转,一方面体现在业绩增长速度快,不过在时间的洗礼下,这个显著的标签正在褪色,而且问题在不断暴露。“8个月开盘,三开三售罄”这是当年旭辉E天地成为北京公司“快周转”标杆时在业内广为推广的品牌理念,而且当时还称平谷项目周转速度可能会更快。然而,日前北京商报记者却从旭辉E天地项目了解到,项目近期推出了数十套房源,而且价格比三年前更低,当年的快周转项目为何闹出这样的问题?同时在旭辉今年刚刚迈过300亿元大关时,又出现了上海高管集体辞职的人事地震,高速奔跑的旭辉是该停下来整理整理自己的问题了。


三年后降价出售


2013年,在有关旭辉E天地项目的宣传中,“千人抢房”、“惹火全京城”、“问鼎楼市新宠”等词汇铺天盖地,然而,该项目的销售表现并没有宣传的那么火热,从2013年开盘至今仍未清盘。

近日,北京商报记者接到了旭辉E天地项目的销售电话,对方称项目目前有小户型LOFT产品在售,价格在2万元/平方米左右,而且是现房出售。这通销售电话引起了记者注意,曾经声称多次开盘即售罄的旭辉E天地,为何销售期近三年后仍然还有房源在售,上周末,记者带着这样的疑问来到了位于房山良乡大学城的旭辉E天地项目售楼处。

北京商报记者在该项目售楼处看到,在新房市场表现较好的情况下,该项目售楼处内到访客户并不是很多,仅有不到10组客户。据销售人员介绍,“目前在售房源有33平方米、38平方米LOFT产品,均价2万元左右,总价70万元起,共有40余套房源出售”。

当被问及为何仍有房源在售时,该销售人员称,此次出售房源为当时购房客户贷款审批未能通过退回的房源,现在仍按照当时客户的购房价格进行出售,而且已经是现房,交款后就能收房。当记者问道有无现房销售许可证时,对方称预售证已到期,目前公司正在办理现房销售许可证,现在只能草签合同,待现房销售许可证下发后再正式签署购房合同。

值得关注的是,这批房源的价格参差不齐,同一种户型相近楼层的价格差别较大。如一套33平方米的房源,楼层相差两层,单价却相差2000元/平方米,这也体现出旭辉E天地在售三年存在着的价格变化。

“旭辉E天地2013年首次开盘时,均价2.4万元/平方米,后来出现了一批所谓的‘顶账房’,通过某中介公司购房单价仅1.9万元/平方米,这是当时旭辉E天地曾经出现过的变相降价的手段。”一位熟悉该项目的业内人士称。

对于上述问题,熟悉旭辉的相关人士在接受北京商报记者采访时表示,在售房源为后期清退的工抵房,目前正在办理现房销售许可证,销售价格上,该项目是根据区域内项目市场价格进行销售,不存在降价销售的说法。

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难言快周转


旭辉E天地戴着“明星光环”入市,除了标志性的售楼处,还带着旭辉地产的“快周转”烙印。从拿地到销售仅用了8个月时间,而且标榜“三开三热销”,当时俨然成为北京楼市的一个明星项目、旭辉地产高周转战略的一个标杆。然而,时隔三年回头来看时,依然有部分公寓及商铺在售的旭辉E天地,真的难言快周转。

上述知情人士认为,该项目去化周期较长的主要原因在于近两年房山楼市进入红海,以及项目商住产品类型在区域内同质化严重、库存较多的影响,该项目难以实现快周转实在是“情非得已”。

准备多年的旭辉地产于2012年11月23日在香港联交所主板正式挂牌,之后旭辉集团提出了“两高一轻”的发展战略,即“高周转、高去化、轻资产”,并据此在产品结构、拿地策略上进行相应调整。据知情人士透露,旭辉公司内部对高周转战略做出量化指标:8个月开盘、首次开盘去化率达60%、11个月快速回笼资金,即所谓的“8611战略”。

事实上,旭辉扩张的速度很快,销售额从2012年的95亿元,到2013年跨越百亿达到153亿元,2014年增长至220亿元,再到2015年的302.1亿元,年复合增长速度超过50%。其中,高周转的战略起到很关键的作用,但高速发展的背后,也因诚信和产品质量等问题多次遭遇业主维权,旭辉在北京开发的多个项目曾遭遇维权事件,旭辉E天地仅是其中之一。

当时,该项目因变相涨价遭遇过业主维权,并得到北京市住建委查实。当时业主列举了旭辉E天地涉嫌价格欺诈、捆绑“优化空间改造费”变相涨价、虚假宣传、价格公示违规、违规征收印花税、采光受损等问题,其中空间优化费最受关注。


极速扩张存隐忧


旭辉地产的扩张速度着实很快,在去年销售额突破300亿元大关后,旭辉集团总裁林峰在接受媒体采访时曾表示,在2020年实现千亿战略目标。业内人士认为,在旭辉迅速做大规模的同时,背后存在失控的危险。从旭辉2015年财报来看,尽管销售额与净利润均同比上涨,但库存的大幅增长以及净利率的下滑也是事实。

北京商报记者查阅了旭辉近几年的财报发现,旭辉的销售净利率由2012年的24.81%一路下滑至2015年的13.5%。此外,从杜邦分析可以看出旭辉集团的资产收益率以及资产周转率均呈下降趋势。

不仅是销售净利率持续下滑,旭辉销售额快速增长的同时,已出现库存较高的问题。旭辉近两年财报显示,截至2015年底,旭辉的库存高达270.85亿元,较2014年底的152.23亿元高出了118.62亿元,增长了78%。其中,可供出售的物业、发展中待售物业分别高达69.17亿元、201.67亿元。

对此,业内专家评论称,房地产市场告别高利润时代,利润率的下滑是房企普遍面临的重要难题,同时拿地成本大幅提升,房企的利润率空间将进一步压缩。旭辉在快周转企业中具有代表性,利润率降低以及高库存对快周转房企的资金链安全是一大考验。

不过,知情人士透露,旭辉地产对于资金链安全的把控较为严格,融资成本不断降低,负债率也是上市房企中较低的,因此旭辉地产资金链不存在失控风险。此外,2015年是旭辉扩充土地储备的窗口期,在一二线城市拿地较多,这些地块未来两年都会入市,同时旭辉各地项目去化较理想,不能算是库存量较高。

另外,对于近期传出的“旭辉人事地震”事件,旭辉集团相关负责人在接受北京商报记者采访时表示,旭辉集团上海区域事业部总经理傅明磊离职一事属实,但不存在事业部集体离职的情况,只是正常的人事变动。