涨价势头未减 4月30个新盘“跑步”入市

北京楼市有望延续阳春3月以来的新盘供应潮。根据亚豪机构的统计,预计将有30个新盘项目在4月份入市,并且多是面向改善型需求的大户型。不过,值得注意的是,涨价也成为众多新盘的统一标签。


供应继续发力 4月30个新盘入市


“刚刚接到销售电话,通知项目可能近期开盘,让提前准备好首付和相关的证件。”林女士向北京青年报记者表示,她去年12月在海淀区某项目看了样板间后就非常感兴趣,并且也排了卡,但当时销售人员表示前一期的房子已经售罄,新的房源将在2016年上半年推出。眼看楼市越来越火,价格越来越高,这让已经卖掉一套房子的林女士觉得很被动,手里拿着钱却一直在等这套开盘时间不定的房子。正想放弃等待、重新看房时,接到了项目可能开盘的电话,让林女士悬着的心落了地,“本以为最早也得五、六月份才能卖,那时候怕又得涨价了,没想到现在就通知要开盘了,也算了却了心事。”

类似提前开盘的案例越来越多,尤其是在上海出台了“最严限购”后,不少项目担心北京也跟进出台类似的限购收紧政策,流失掉买房人,都在抢着时间节点入市。

这就催生了供应端的发力,根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年4月北京住宅市场预计将有30个项目入市,其中包括万年广阳郡九号、硅谷SOHO等在内的6个纯新盘,以及江南府、华润·萬橡府、中弘·由山由谷等在内的24个老项目后期。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,自3月开始北京住宅市场供应逐渐走上正轨,4月份则进入年度第一个销售节点,项目入市积极性明显加强。不过,虽然入市新盘数量增多,但由于北京住宅用地越来越少,地价越来越高,客观条件使得新盘不可能长期维持在高位。从3月已入市项目特征来看,“少量多推”成为新增供应的共识,每次开盘拿出的房源有限,但会多次加推。任启鑫预计,这种情况将贯穿整个2016年的供应市场。

另外,从4月供应特征来看,老项目后期所占比重明显提升,并且大量久违的项目也纷纷整装入市,例如朝阳区的江南府,海淀区的强佑-府学上院、大苑·海淀名著等等。任启鑫分析认为,相对于定价“身不由己”的高价纯新盘来说,目前老项目在市场当中占尽价格优势,在需求的有力拉动之下,老项目后期入市积极性也明显提高。

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新盘售价半年涨了一万元


新盘入市积极性加大对于想买房的人来说,确实选择面更宽了,但同时,我们也需要看到,涨价几乎成了新盘的共识。4月份公布预计售价的新盘项目无一例外全部提高了报价,个别项目甚至大幅提价,单价涨幅超过万元每平方米的也不少。

例如首开国风美唐去年初入市价格为32000元/平方米,而新推房源价格已升至40000元/平方米。还有南四环外主打三居室的项目天恒金融街·公园懿府,去年10月份首次入市价格为40000-42000元/平方米,曾创下当天开盘销售10亿元的纪录,到如今仅过了半年,预售价格已上涨至51000元/平方米,单价长了一万元左右。不仅如此,该项目一位负责人还坦言,周边土地价格已经超过4万元/平方米,项目未来的售价将可能突破至8万元/平方米。

还有将要推新的华润·萬橡府,作为销售十年的老项目华润·橡树湾的后期产品,萬橡府不但位置上临近北五环,又有重点学区和华润五彩城商业中心,齐全的配套支撑着项目价格一直飘在高处。去年底最新一期的销售价格约为65000元/平方米,到如今,预售价也已经攀升至76000元/平方米。单价涨幅更是超过了一万元每平方米。

涨价的不仅仅是后期开盘的老项目,许多纯新盘由于拿地价格较高等因素,导致本身的报价也并不低。像位于房山良乡的万年·广阳郡九号,虽然是首次入市的纯新盘,但价格却并不亲民。虽然开发商并未公布售价,但有知情人士透露,预售价可能要在4.5万元/平方米左右,并且最小户型也是138平方米的三居室,单套价格超过600万元。要知道,位置更好的长阳镇上的在售楼盘,当前价格还普遍在3万元/平方米上下。

一位业内人士对北青报记者表示,定位高端的广阳郡九号定价高也是迫不得已。该项目是2013年8月购得的土地,当时土地价格就达到了2.3万元/平方米,这一价格不但较此前房山区楼面价纪录9465元/平方米翻倍增长,也超出当时该区域商品房的售价。也许是由于溢价太过超前,该项目搁置了长达两年半,直到最近才传出入市的风声。


担心被调控 改善型项目集中入市


仔细梳理这些急于入市的涨价项目和纯新盘,无论是公园懿府、萬橡府、广阳郡九号还是海淀名著、国安府、西宸原著等,都是主打大户型的改善甚至豪宅产品。为何这些更追求利润的项目都在着急入市?

业内普遍的看法是,上海限购政策收紧后,北京最近收紧限购的可能越来越大,一旦政策面出现波折,改善型购房人将最先受到冲击,不少项目将因为政策原因失去相当一部分客户。

任启鑫就认为,受到供应短缺以及需求强劲拉动的影响,自去年年底开始,商品住宅市场已呈现出供不应求的状态,再加上高价地项目对周边的拉动预期,使得大量项目出现价格快速上涨现象,而这一现象也开始受到关注。在这一背景之下,相对价格优势明显的项目将“笼络住”逐渐减少的需求基数,而价格上涨幅度过快的项目将会处于“尴尬境地”。

另外再加上近期对于首付贷以及房产众筹的严格管控,预计北京等一线城市宽松的政策环境已经到头,这对于市场需求将产生直接或间接的抑制作用。为了赶在政策收紧前回笼资金,能入市的项目普遍加快了步伐,这也是改善型甚至豪宅项目集中入市的重要原因。据悉,已有一些开发商内部开会,调整了年度销售计划,把原本下半年的销售任务都提前放在了上半年,就是为了趁着楼市向上时,趁热打铁。