330新政一周年:城市去库存“冰火两重天”

为提振楼市信心,加速库存去化,2015年3月30日,政府财税、货币政策双管齐下,重磅推出 了“330新政”。此后,全国楼市开始复苏,再佐以诸多相关的利好政策,不少一二线城市无论新房还是二手房都出现了交易量大涨,楼市去库存也上升为了国家 的重要经济工作任务。时隔一年,在一系列政策的引导下,各城市的住宅库存现状究竟如何了呢?


330新政一年以来的整体去库存效果明显


据伟业我爱我家集团数据中心研究分析,在政策调控下,330新政一年以来的整体去库存效果明显,但一线、二线、三四线城市之间的差异化却非常显著。
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伟 业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在本轮调控中,一线城市在限购并未放松、房价高企的情况下,需求依旧大量释放;二线城市巧加各种政策筹码,成效卓越;三四线城市即使利好用尽,但成效依旧微弱。截止2016年2月,一、二线城市库存较2015年分别下降了13%、17%,三四线城市不仅没有下降,反而上涨了3%。

事实上,从2011年到2015年,一线城市在楼市供应上略有不足,二线城市则基本实现了均衡化。相比之下,三四线城市需求本就有限,再加上大刀阔斧不断开工新建,导致库存量畸形冲高,截止2016年2月,三四线城市的库存较2011年激增了161%。
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据 伟业我爱我家集团数据中心统计,从去化周期来看,一二线城市与三四线城市之间的差距也非常大。按照2015年新建住宅去化情况计算,2016年一线及二线城市去化周期均不超过12个月,维持在合理水平,南京和苏州去化周期甚至在半年以内,呈现出了需求过旺、供应量不足的态势。三四线城市则严重过剩,完成去化尚需5年,去库存任务压力山大。
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330新政营造出的环境对楼市来说可谓“空前利好”


伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,330新政一年以来,中央及地方政府从财政、税收、货币、行政等方面多管齐下,通过松、降、减、加等手段不断调整政策,所营造出的环境对楼市来说可谓“空前利好”。

一是金融政策不断宽松化。2015年以来,央行经过六次降准、五次降息,利率水平下了调20%,降至了历史最低点,银行五年以上贷款基准利率由年初的6.15%下降到历史最低点4.9%,多数城市首套房贷款利率启动8.5折,整个市场的流动性得到了大幅增加。

二 是信贷加杠杆。330新政二套房首付比下降为四成、公积金首套住房贷款首付比降为两成之后,930再次加杠杆,不限购城市首套房商贷首付比降为25%;今 年2月2日又三度下调不限购城市首付比为20%,下调二套房首付比例为30%。再加上市场上出现的一些首付贷金融产品,整个楼市的信贷杠杆可以说非常的足。

三是减少购房交易环节税负。330新政将个人普通住房对外销售免营业税的年限由5年减少为2年,今年2月19日的契税新政又再次降低非一线城市非普宅交易营业税、以及二套住房契税率。税负的降低为加快房屋流转提供了非常大的动力。

四是非一线地方政府也在千方百计加政策筹码。部分城市经过不断地分析总结,也根据自身情况,制定一系列的利好政策。他们或是放宽资格门槛,如开放境外机构及人员的购房限制;或是降低支付难度,如部分人群零首付购房;或是政府自掏腰包,如直接进行财政补贴;或是契税减免,如设立家庭居住面积门槛、调整个人住房公积金的“免税线”等等。这些政策有的起到了效果,在部分地区很强有力的刺激了观望者的购买欲;有的没有起到什么明显的效果;有的甚至因为论证不足而被 很快取消。但无论成效如何,楼市的地方政策氛围在过去一年绝对是积极向好的。


一线及二线个别城市市场需求火爆,三四线城市市场表现依然不景气


“一线及二线个别城市市场需求火爆,库存明显下降;三四线城市市场表现依然不景气,库存量再上新台阶,压力有增无减。虽然政策‘空前利好’,但城市间的去库存却是冰火两重天。“胡景晖说道。
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胡景晖认为,去库存的关键还在于人。一般情况下,住房存量面积和城市人口比在1-1.5为合理水平。三四线城市本身人口数量较少且对外来人口吸引力较弱,因此即使在政策空前利好下,城市后续去化动力依然整体不足。要想完成去库存任务,就必须和城市人口结合起来进行考虑。

因此,胡景晖表示,城市间市场如今已呈现明显分化,分城施策将是未来政策调控的正确方向。一线城市和二线部分城市,人口流入量大且产业集中,住宅库存量已经 呈现短缺现状,应通过增加土地供给解决需求过旺。而对于高库存下的三四线城市,需引进并优化产业结构、完善城市综合配套,以吸引更多人口流入,同时,找到供需平衡点才是市场健康发展之道。