一二线城市陆续调控 房价还能涨多久?

3月25日,靴子终于落地。

   传闻已久的上海楼市调控政策出台,深圳和武汉紧随其后,在同一天也公布了各自的调控政策——或严或松,三地均在收紧。

   在此之前的短短两月,一、二线城市经历了房价的大幅上涨,“抢房潮”的经历在朋友圈广泛流传,政府将出手调控楼市的呼声此起彼伏。

   目前,最大的悬念成了,在这轮调控中,北京会跟进吗?新一轮的调控又会给一二线城市的楼市带来什么呢?
  


风向渐变


   乔宇(化名)突然觉得不知所从了,一切计划均在3月25日这天被打乱。

   这天,上海市出台了号称史上最严的楼市调控令,即《关于进一步完善上海市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称“上海新政”),调整的措施包括:非上海户籍的居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将由原来的累计缴纳两年以上,调整为连续缴纳满5年以上;二套房首付比例提升到50%(普通自住房)或者70%(非普通自住房);严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务;等等。

   2014年6月,因工作调动,乔宇举家从北京迁到了上海,觉得工作和生活环境都比较好,计划到今年6月直接定居上海——工作两年后,获得在上海买房的资格,立即卖了北京的房子,在上海买房,明年儿子刚好到入学年龄——衔接都是刚刚好。

   “原来是两年,到六月我是刚好能买,现在一下子提到五年,时间太长了,孩子读书也等不了。”乔宇感慨说,之前就听到传言称可能会提高购房门槛,却没有想到出台得这么快,“始终赶不上政策的末班车。”

   深圳的调控政策于3月25日当晚11时公布,政策方向与上海类似,如非深圳户籍居民家庭购房要求缴纳社保或个人所得税的年限,由1年调整为3年,二套房首付比例从原来的3成提高到4成。

   湖北省武汉市在同一天公布的调控政策则相对简单,仅针对现行公积金贷款政策作出调整,将首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

   同在一天“凑热闹”的还有南京,这天深夜网络上流传着一份当地银行和银监会内部文件,文件显示,严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”,对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

   3月28日,这份通知正式发出,全称为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》(南银发[2016]32号),传言得以证实。

   亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受法治周末记者采访时分析说,从目前出台调控措施的城市来看,主要还是前期房价上涨速度较快的区域,调控的大方向是抑制投机性需求,防止市场过热。

   “大方向明显出现了变化,从早期的去库存到防止泡沫再度滋生。”郭毅说,如沪深两地的政策,限购升级、提高二套房首付比例都体现了这种方向。
  

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北京会跟进吗


   沪深两个一线城市和南京武汉等二线城市相继出台楼市调控新政后,北京是否会跟进成为外界关注的焦点。

   郭毅分析认为,北京的(调控)政策已是全国最严格的,除了缴满五年社保,途中还出台过加强版的限购令。此轮调控,北京不会与其他城市出现不一样的状态,但未必会像其他城市一样明文颁发类似“京九条”的文件,调控手段会有相应的政策出来,未必发文。但可能在执行尺度的把握上较之前严格,或此前在市场下行、调控政策整体宽松之后并没有明文取消的政策,未来一段时间可能会再次执行。

   作为一线城市风向标的北京,目前虽无调控动静,但据东方卫视报道,房地产经济机构的专项执法检查已启动,北京市住建委表示,多次离婚买房将被限制交易。

   北京未动,环京地区已然出手。3月27日,河北省廊坊市政府对外表示,为稳定环京周边县市住房价格,廊坊市研究了进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施,具体方案正在程序审定中,即将公布。

   对于本轮调控政策的密集出台,郭毅认为,将对市场预期产生较大的利空,此前新一轮对楼市的追捧多是基于政策的宽松,无论是货币信贷政策还是房地产调控政策,在政策大幅放松的背景下,购房需求逐步旺盛,房价泡沫开始滋生。

   “随着政策收紧,投资尤其是投机需求有可能在楼市中销声匿迹,楼市,特别是限购加强的城市,可能逐步回归到以自住需求为主的市场环境。”郭毅说。
  


因城施策


   来自国家统计局数据的显示,2016年2月,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月增加了9个,其中涨幅较上月扩大的城市有33个,比1月增加了10个。

   从各级城市看,2月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上一个月扩大0.5、0.1和0.1个百分点,城市间房价涨幅差距进一步扩大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

   郭毅分析说,虽然都在涨,但其实各地的情况并不一样。

   深圳去年公开出让的地块极少,出现供不应求的情况,因此自去年开始涨幅就较大,房价涨速较快,高达40%,但这样的情况属于个案。

   “上海那一带,江浙人比较精明,在货币超发的大背景下,房地产调控政策又宽松,投资加保值的需求旺盛了许多。”郭毅说。

   而北京跟它们不太一样。北京成交均价也出现了明显上涨,但却是结构性上涨,主要原因有两个,一是之前高价拿地的项目变成豪宅或高端住宅入市,在整个楼市中的占比明显提升,从而对楼市均价产生结构性拉动;二是本轮升温二手房上涨幅度远高于新房,随着土地价格不断走高,房地产市场中低端价位的房源减少,市场需求从新房转向二手房,但二手房与新房的价差不断拉大,入市的二手房增多,加上去年致力于释放改善性需求,北京出现供需两旺的状态。

   “但北京无论是成交量,还是成交价格,相比其他一线城市,热度没有那么高。”郭毅说。

   “这一轮(调控)感觉上海的力度非常大,深圳的新政则有点隔靴搔痒。”一直从事金融工作的乔宇这样评价。

   郭毅解释称,按照国家的“因地施策、分类调控”的原则,各地政府有楼市调控的主导权,城市管理者可根据对当地房地产状况的判断来确定调控的力度和制定调控的具体措施。